Cuánto se paga por el permiso de edificación
Permisos y normativa · Derechos municipales
Permisos y normativa · Derechos municipales
Los derechos municipales de una obra nueva son el 1,5% de un presupuesto oficial, no del costo real de la obra. Ese presupuesto sale de una tabla que publica el Ministerio de Vivienda cada trimestre, según el material y la categoría de la construcción. Y la ley contempla una rebaja del 30% que muy pocos propietarios piden.
En casi toda primera reunión aparece la misma pregunta, dicha con algo de temor: ¿y el permiso cuánto sale? Detrás suele venir un rumor. Que son millones, que en tal comuna cobran distinto, que conviene construir primero y regularizar después porque nadie se da cuenta.
Ninguna de las tres cosas es cierta. El monto está fijado por ley, se calcula con una fórmula pública antes de ir a la municipalidad y, en una vivienda, es bastante menos de lo que se imagina.
01 Calculadora · 1 minuto¿Sabes cuánto vas a pagar en la municipalidad antes de presentar un solo papel?
Calcular mis derechos ↓El artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones fija los derechos que se pagan al tramitar un permiso. Son tres porcentajes, según el tipo de obra:
La misma ley aclara que no son un impuesto: son el cobro por un trabajo concreto de revisión, inspección y recepción que hace la Dirección de Obras. Y la tasa es nacional. No cambia entre Providencia, Curepto o Villarrica. Cuando alguien dice que en su comuna "cobran más caro", lo que cambió fue la base de cálculo, no el porcentaje.
Aquí está la confusión más común. Cuando la ley habla del 1,5% del presupuesto, no se refiere a lo que va a costar levantar la vivienda. Se refiere a un presupuesto oficial que se calcula con la Tabla de Costos Unitarios por metro cuadrado del Ministerio de Vivienda.
Esa tabla no la fija el arquitecto ni el municipio. Se reajusta cada trimestre y cruza dos variables: la clase de construcción, definida por el material de la estructura, y la categoría, de 1 a 5, que ordena la calidad de terminación de la más completa a la más simple. Las clases son las del artículo 5.3.1 de la Ordenanza General:
| Clase | Estructura soportante, según la OGUC |
|---|---|
| A | Acero |
| B | Hormigón armado, o mixta de acero con hormigón armado |
| C | Albañilería de ladrillo confinada entre pilares y cadenas de hormigón armado |
| D | Albañilería de bloques o de piedra, confinada |
| E | Madera, con paneles de madera, fibrocemento, yesocartón o similares |
| F | Adobe, tierra cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento |
| G | Prefabricada con estructura metálica |
| H | Prefabricada de madera |
| I | Placas o paneles prefabricados |
La superficie edificada que declara el expediente.
El valor por m² que corresponde a la clase y la categoría de la construcción, en la tabla vigente al ingresar.
Es la base de cálculo, no un desembolso.
En obra nueva o ampliación. El 1,0% en obras menores y el 0,5% en demoliciones.
La diferencia juega a favor del propietario: el valor de la tabla suele estar bastante por debajo del costo real de mercado. Si la vivienda cuesta más que eso, los derechos igual se calculan sobre la tabla.
Una vivienda de 120 m² en albañilería de ladrillo (clase C), terminación categoría 3. En la tabla del tercer trimestre de 2026 ese metro cuadrado vale $266.388.
Cuatrocientos setenta y nueve mil pesos por una casa de 120 metros. Lejos de los millones del rumor. Y todavía se puede bajar.
La tabla del trimestre vigente está cargada. Cambia los metros, la clase y la categoría: el resultado se actualiza solo.
Tabla MINVU del tercer trimestre de 2026. Nada se envía ni se guarda: el cálculo ocurre en tu navegador.
↓Escribe tus metros y elige la clase: el cálculo cambia al instante
Sin valor en la tabla. Esa combinación de clase y categoría no tiene valor asignado en la tabla vigente.
Cálculo referencial según el artículo 130 de la LGUC sobre la tabla de costos unitarios del tercer trimestre de 2026. La tabla se reajusta cada trimestre: si ingresas en otro, hay que usar la resolución vigente. La Dirección de Obras puede aplicar cobros adicionales según el caso y es quien fija el monto definitivo.
El artículo 116 bis de la misma ley permite acompañar el expediente con el informe favorable de un revisor independiente, un profesional inscrito en el registro del Ministerio de Vivienda que certifica que el proyecto cumple la normativa. Cuando ese informe existe, los derechos del artículo 130 se reducen en un 30%, y la rebaja cubre su participación tanto en el permiso como en la recepción definitiva.
En el ejemplo, los $479.498 pasan a $335.649: $143.849 menos, en un expediente que además llega revisado y con menos riesgo de volver con observaciones. En edificios de uso público el revisor es obligatorio; en una vivienda es una decisión del propietario, y vale la pena hacer el número.
La Ley 21.826, vigente para las solicitudes ingresadas desde el 24 de junio de 2026, cambió los plazos de la DOM: ahora tiene 25 días hábiles para pronunciarse sobre un permiso, que bajan a 15 días hábiles con informe favorable de revisor independiente. Las obras menores tienen 15 días hábiles. Y si en los primeros 5 días hábiles la DOM no declara inadmisible la solicitud, se entiende acogida a trámite.
¿Tu expediente va a entrar bien a la primera, o va a volver con observaciones que alargan el trámite?
Ver cómo tramitamos →Para que no haya sorpresas, conviene separar partidas que suelen mezclarse en una sola bolsa:
| Concepto | Quién lo cobra | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Derechos municipales | Municipalidad | 1,5% del presupuesto oficial |
| Proyecto de arquitectura | Arquitecto | Según el proyecto |
| Revisor independiente | Revisor inscrito en el MINVU | Se paga, pero rebaja 30% los derechos |
| Aporte al espacio público | Municipalidad, Ley 20.958 | Menor en vivienda unifamiliar |
El aporte al espacio público asusta por el nombre, pero en una vivienda unifamiliar aislada suele ser marginal. En un permiso de obra nueva de 170,69 m² tramitado en Temuco, fue de $1.400. Lo que sí pesa es el proyecto de arquitectura: es el gasto principal del trámite y el que decide si el expediente entra a la primera o vuelve tres veces.
Construir sin permiso expone a una multa de entre el 0,5% y el 20% del presupuesto de la obra, además de la paralización o la demolición que corresponda. En la casa del ejemplo, el extremo alto son más de $6,3 millones: trece veces lo que costaba el permiso.
Y la multa es lo menos grave. Una propiedad sin recepción municipal no se vende con normalidad, no sirve como garantía hipotecaria y complica cualquier herencia. El ahorro de hoy se transforma en un problema que se hereda.
03 WhatsApp · respuesta el mismo día¿Tienes los metros y la materialidad? Te decimos cuánto sale el permiso y qué falta para ingresarlo.
Escribir por WhatsApp →Diseñamos el proyecto, armamos el expediente completo y lo tramitamos ante la Dirección de Obras de tu comuna, con el informe del arquitecto y, si conviene, con revisor independiente para acortar plazos y bajar derechos.
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